일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건과 면제 기준 알아보기

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건과 면제 기준 알아보기

요새 정부에서 내놓는 부동산 정책을 보고 있자면 너무 숨이 막혀옵니다. 실수요자를 위한 정책이라고 하지만 잘 와닿지가 않네요. 오늘은 1가구 2주택 양도세 비과세 요건과 면제 기준에 대해서 알아보려고 합니다.

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

흔히 말하는 '똑똑한 한채' 하나만 있으면 세금 등의 굴레에서 어느정도 해방되어 제대로된 수익을 얻을 수 있다는 말이 많이 돌고 있습니다. 정부가 부동산에 대한 정책을 내면서 다주택보다는 서울 지역의 '똑똑한 한채'를 선호하는 경향이 생겼기 때문입니다.

하지만 이제는 한채여도 실거주 및 2년을 보유해야 양도세 혜택을 받을 수 있습니다. 이와 함께 1가구 2주택 양도세 비과세요건을 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

일시적 1가구 2주택이란?

주택을 하나만 가지고 있다가 예기치 않게 새로운 주택을 취득하는 경우가 있습니다. 이런 경우 요건만 맞춰지면 일시적 1가구 2주택의 조건이 될 수 있습니다. 이 조건이 중요한 이유가 양도세 비과세 때문이지요.

• 기존에 구입한 주택을 취득한지 1년 후에 새로운 주택을 구입해야합니다.

• 새로운 주택을 구입한 후 3년이내에 팔아야합니다.(비규제지역)

• 기존에 구입한 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.(비규제지역)

• 결혼을 하여 1가구 2주택이 된 경우 보유기간이 2년이 상 된 주택을 혼인신고 5년이내 매도해야합니다.

• 직장때문이 이사하는 경우 2년 이상 보유한 주택을 5년안에 팔면 됩니다.

• 상속의 경우 2년 이상 된 기존 주택을 3년이내 매도해야하며 매도 가격은 9억원 이하여야 합니다.

• 증여의 경우도 1년 된 기존주택을 3년이내 매도하면 일시적 1가구 2주택 대상이 됩니다.

• 노부모와 봉양의 경우 10년이내 판매하면 대상이 됩니다.(9억이하)

 

위와 같은 세대를 일시적 1가구 2주택이라고 합니다. 일시적 1가구 2주택의 양도세 면제 및 비과세 요건은 위에 간략하게 설명한 바와 같습니다.

 

즉, 내가 기존에 구입한 주택을 보유한지 1년 이상이 된 시점으로부터 신규 주택을 구입하여야 하고 새로운 주택을 구입해 2주택자가 된 후에는 3년이내에 기존 주택을 팔아야 한다는 것입니다.

하지만 조정대상지역이라면 1년내에 매도를 해야한다는 점을 잊지 말아야합니다. 원래는 2년내에 매도를 하면 됐으나 19년도에 발표한 부동산정책으로 인해 취득일로부터 1년내 전입신고 후 기존주택을 1년내 양도해야 비과세 혜택을 받게 되었습니다.

 

일시적 1가구 2주택 양도세 면제 기준 유의사항

내가 집에 한채 있고 자녀에게 집이 한채 있어 각각 따로 살고 있습니다. 이런경우 1가구 혜택을 받을 수 있을까요? 보통 가능하다고 알고 있지만 사실 아닌경우가 있습니다.

 

만약에 결혼하지 않고 30세 미만의 소득이 없는 자녀가 부모와 따로 살면서 주택을 소유하고 있습니다. 학교를 다니라고 부모가 아파트 한채를 학교 근처에 마련해줬을 수 있습니다.

 

하지만 이런경우라면 따로 살더라도 부모와 동일한 가구에 산다고 판단하여 1가구 2주택으로 판단해 양도소득세를 면제받을 수 없는 경우가 생깁니다.

처음에 언급한 바와 같이 8.2대책으로 인해 실거주 2년의 요건이 생겼습니다. 따라서 보유 2년이 아닌 실거주 2년이 되어야 비과세가 가능해지는데요, 8.2대책 이전에 소유한 주택은 실거주를 2년 하지 않고 보유만 하더라도 비과세가 됩니다.

 

하지만 8.2대책 이전에 소유하더라도 9억 이상의 고가 주택일 경우는 초과분에 대해서만 양도세를 과세합니다.

 

양도세를 면제받지 못하는 경우 금액은?

위의 일시적 1가구 2주택에 해당하지 못해 양도세를 면제받지 못하고 그대로 납부해야하는 경우에는 계산을 어떻게 해야할까요? 양도소득세 계산하는 법 아래에서 알아보겠습니다.

 

1. 파는금액 - 샀던금액 - 필요경비 = 양도차익

2. 양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액

3. 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준

4. 양도소득과세표준 X 양도소득세율 = 산출세액

5. 산출세액 - (세액공제 + 감면세액) = 자진납부세액

이렇게 계산이 됩니다. 참 복잡하고 어렵죠? 예를 한번 들어서 계산해보겠습니다.

4억을 주고 산 주택이 5억이 되어 판매하게 되었습니다.

필요경비를 1,000만원 인정받았다고 하면 양도차익이 9,000만원이 생겼군요.

양도소득금액 9,000만원에서 양도소득기본공제 250만원을 적용하면 8,725만원이라는 과세표준이 나오게 됩니다.

양도소득세율표에서 보면 과세표준 4,600만원~8,800만원 이하는 기본 세율24%에 누진공제 522만원입니다. 그러면 세금은 8,725만원 X 24% - 522만원으로 1,578만원이 되겠습니다.

 

1억의 차익이 생겼는데 거의 15%이상을 세금으로 내야하는 상황이군요. 필요경비나 조정대상지역 등 기타 요건에 따라 많이 달라지니 내용을 꼭 참고하시고 가능하시면 양도세 비과세 혜택을 받는 것이 좋겠습니다.

 

마치며

현재 주택을 매매할때 1가구 1주택의 양도세 비과세 및 면제 혜택은 가장 큰 세제 혜택입니다. 주택가액 9억원 이하의 경우는 양도세를 면제합니다. 하지만 조정대상지역 내 2주택자의 경우에는 장기특별공제를 받지 못합니다.

 

큰 금액의 주택이 오고가는 만큼 양도세는 생각보다 많은 금액을 지불하게 됩니다. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건과 면제 기준을 잘 파악해서 절세하도록 해야합니다.

정부에서 계속해서 부동산대책을 내놓고 있지만 실제로 집값은 제대로 잡히지 않고 실수요자를 위한 정책을 많이 펼치지만 실수요자 또한 계속되는 집값 상승으로 인해 불만이 많아지고 있는 상태입니다.

 

자산 없고 열심히 일하면서 사는 맞벌이 부부의 경우 특공에 해당이 되지 않아 내집마련이 어렵고, 소득제한이 있어 특공에 해당되는 사람은 소득이 안되 빚을 갚을 길이 막막해지는 것입니다.

 

그래서 '능력 없고 돈많은 부모를 둔 금수저'만이 집을 살 수 있다는 조롱까지 나오고 있으니 이런 상황을 어떻게 정리할지 정부의 계속해서 나오는 대책이 궁금해집니다.

 

참고할만한 글 :

 

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