주택임대차보호법 최우선변제금액(소액임차인)

 소액임차인은 일정 보증금에 대하여 다른 담보물권 자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

 주택임대차보호법 최우선변제금액을 알아보겠습니다.

 

주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액의 보호

 위 주택임대차보호법에 제8조에 의하면 임차인의 보증금 중 일정액을 우선 변제할 수 있도록 해놓고 있습니다.

 그 기준은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

 최우선변제를 받기 위해서는 먼저 임차인이 소액임차인이어야 합니다.

 소액임차인 여부는 등기부상 최초 담보물건(각종 근저당, 전세권 설정 및 확정일자부 임차인) 설정일 당시 시행되던 주택임대차보호법시행령을 기준으로 소액임차인 여부를 결정합니다.

 그러니 확정일자를 받았다면 그때 기준의 주택임대차보호법시행령을 확인해야 합니다. 

 

 말소기준권리는 상대적인 권리로 먼저 최초 설정된 말소기준권리를 기초로 하여 배당을 실시하고 말소기준권리의 피담보채권이 배당절차에서 모두 배당된 경우에는 기준일이 그다음 설정된 말소기준 권리가 설정된 당시에 시행되던 주택임대차보호법시행령을 기준으로 다시 소액임차인 여부를 결정하여 배당을 합니다.

 

 다만 등기부상에 담보물건이 없고 소액대상이 아닌 확정일자부 주택임차인도 없이 강제경매나 가압류만 존재하는 경우에는 임대차계약의 최종 갱신일을 기준하여 그 최종 갱신일 현재 적용되는 규정에 따라 소액보증금 중 일정액을 우선하여 배당받을 수 있다는 견해도 있으나 실제로는 현행법을 기준으로 하여 배당을 합니다.

 

 우선 경매개시결정 기입등기 이전에 대항력을 갖추고 있어야 하고. 이를 경매가 완료될 때까지 유지하여야 합니다.

 임차권등기, 임차권 등기명령에 의한 임차권등기 후에는 최우선 변제권이 인정되지 않습니다.

 

 소액임차인의 최우선변제는 주택가액의 1/2을 한도로하여 인정됩니다. 대지의 매각대금애 대하여 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 대지에 저당권이 설정될 당시에 이미 지상에 건물이 존재하고 잇는 경우에만 적용되는 것이고, 토지에 저당권이 설정된 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금애 대하여 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

 하나의 주택에 소액임차인이 2 이상이고 각 임차인의 최우선변제금의 합산 액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우 각 임차인의 최우선변제금에 비례하여 안분배당을 합니다.

 주택가액의 1/2에서 주택가액이라는 것은 낙찰대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자와 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당금액입니다.

 

  주택임대차보호법 최우선변제금액은 아래와 같습니다.

 

최초 근저당 설정일	지역구분	소액임차인 범위	최우선변제금액
1984.1.1~1987.11.30	서울 및 광역시(군 제외)	300만원	300만원
	기타 지역	200만원	200만원
1987.12.1~1990.02.18	서울 및 광역시(군 제외)	500만원	500만원
	기타 지역	400만원	400만원
1990.2.19~1995.10.18	서울 및 광역시(군 제외)	2,000만원	700만원
	기타 지역	1,500만원	500만원
1995.10.19~2001.9.14	서울 및 광역시(군 제외)	3,000만원	1,200만원
	기타 지역	2,000만원	800만원
2001.9.15~2008.8.20	수도권 중 과밀억제권역	4,000만원	1,600만원
	광역시(군 인천 제외)	3,500만원	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원	1,200만원
2008.8.21~2020.7.25	수도권 중 과밀억제권역	6,000만원	2,000만원
	광역시(군 인천 제외)	5,000만원	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원
2010.7.26~2013.12.31	서울특별시	7,500만원	2,500만원
	수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외)	6,500만원	2,200만원
	광역시(수도권 과밀억제권, 군 제외) 안산, 용인, 김포 및 광주시	5,500만원	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원
2014.1.1~2016.3.30	서울특별시	9,500만원	3,200만원
	수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외)	8,000만원	2,700만원
	광역시(수도권 과밀억제권, 군 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원
2016.3.31~2018.9.17	서울특별시	1억원	3,400만원
	수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외)	8,000만원	2,700만원
	광역시(수도권 과밀억제권, 군 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원	1,700만원
2018.09.18~	서울특별시	1억 1천만원	3,700만원
	수도권 중 과밀억제권역, 용인시, 세종시, 화성시	1억원	3,400만원
	광역시(수도권 과밀억제권, 군 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원	1,700만원

 사례 및 유의사항을 설명해보겠습니다.

 

 변경일자 이전에 담보물건을 취득한 자에 대하여는 항상 종전 규정이 적용됩니다.

 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 시행 중에는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 시행중에 설정된 저당권에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

 

 임차 보증금액에 관한 요건 이외에 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경매 완료 시(경락 기일)까지 유지해야 합니다.

 또한 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.

 

 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하여 대항력을 상실하거나 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제 되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

 

 하나의 주택에 임차인이 2명 이상인데 이들이 가정 공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 보증금을 합산한 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하므로 부부간에 각각 계약한 경우에는 따로 받을 수 없습니다.

 

 소액임차인이 경락 기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없습니다.

 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워주어야 합니다. 다만 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 임차인이 배당받아야 할 금액까지 배당받았다면 근저당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 있습니다.

 

 배당요구를 하지 않고 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물건 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

 소액임차인이 아니었으나 보증금을 감액하여 소액임차인이 된 경우 임차보증금 감액 당시에 임차주택에 경매개시 결정 등기가 경료되지 않았다면 앞으로 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우션 변제를 받을 수 있습니다.

 

 임차인이 집주인의 동의를 얻어 방 1칸을 전대하였을 경우 전대인이 소액 전차인으로 우선변제를 받을 수 있는지의 여부는 임차인이 소액임차인에 해당하는지에 달려있습니다.

 임차인이 소액임차인에 해당하는 경우에는 가능합니다.

 

 미등기주택의 소액임차인이 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권이전등기가 거쳐져 경매신청 등기가 되는 경우여야 합니다.

 

 건물에 관한 경매를 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만 낙찰되었다 하더라도 소액임차인은 위 대지에 관한 낙찰대금 중에서 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

 주택임대차보호법에 나온 소액임창친의 최우선변제금액을 지역별로 잘 확인하여 히수하시기 바랍니다.