임대차계약과 처분금지가처분, 근저당, 가압류 주택에 대한 대항력

 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

 이 경우 전입신고를 했을때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

 

  중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용합니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

 대항력에 대하여 여러가지 사례를 보겠습니다.

 

 

 가압류 등기가 된 주택을 임차한 경우 대항력은 어떻게 될까요?

 가압류등기가 된 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마친경우, 그런데 그 후 가압류 채권자가 본안소송에서 승소 판결을 받아 임차주택에 대하여 강제경매신청을 하였을 경우 낙찰받은 사람에게 대항할 수 있을까요?

 

 가압류 등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 임차인은 낙찰받은 경락인에게 대항할 수 없습니다.

 다만 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류 채권보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등 배당을 받게 됩니다.

 이를테면 주택의 경락대금이 8천만원, 선순위 가압류 채권자의 채권액이 6천만 원, 임차보증금이 4천만 원인 경우 가압류 채권자가 4,800만 원(8천만 원 X 6/10) 임차인이 3,200만 원(8천만 원 X 4/10)을 각각 배당받게 됩니다.

 

 

 가압류된 주택을 양수한 사람과 임대차계약을 체결한 경우는 어떻게 될까요?

 가압류가 해제될 것이라는 말만 믿고 임대차계약을 체결하여 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었으나 그 후 가압류 채권자가 소송에서 승소하여 강제경매를 신청한 경우를 보겠습니다.

 

 이런 경우 경락인에게 대항할 수 없고 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다.

 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수 있습니다.

 

 그리고 임대차계약을 맺을 때 가압류를 반드시 확인해야 하며, 가압류를 해지하는 것을 조건으로 계약해야 할 것입니다.

 

 

 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차한 경우 대항력은 어떻게 될까요?

 주택을 임차하여 전입신고를 마쳤는데 그 당시 이미 임차주택에 다른 사람 명의로 소유권이전청구청구권보전의 가등기가 되어있었고 그 후 가등기권자가 가등기에 기한 소유권 이전 본등기를 마친 후 명도를 요구하는 경우 임대보증금을 어떻게 반환받을 수 있을까요?

 

 이런 경우 안타깝지만 무조건 집을 비워주고 명도해야합니다.

 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반환받을 수밖에 없습니다.

 왜냐하면 임차인이 가등기 경료 시보다 나중에 대항요건을 갖춘 이상 설사 가등기에 기한 소유권 이전의 본등기보다는 앞선다 하더라도 본등기를 경료한 사람에게는 대항할 수 없기 때문입니다.

 이것은 처분금지 가처분권자가 본안소송에서 승소 확정판결을 받아 소유권 이전등기를 경료한 경우에도 마찬가지입니다.

 

 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료한 경우에는 본등기를 한 사람에게 대항할 수 있습니다.

 

 

 확정일자날과 저당설정등기일이 같은 날짜인 경우 대항력은 어떻게 될까요?

 

 주택임대차 계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자를 받았는데 우연히 확정일자를 받은 날에 저당권 설정등기가 경료되었다면 무엇이 우선할까요?

 

 임차인과 저당권 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 저당권 설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문에 같은 순위입니다.

 따라서 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등 배당을 받을 수 있습니다.

 

 전입신고일과 저당권 설정등기일이 같은 날짜인 경우의 대항력은 어떨까요?

 

 주택임 다채 계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 전입신고를 늦게 하였고 내가 전입신고를 한 날에 저당권 설정등기가 되어있었다면 누가 더 우선일까요?

 

 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친날에 발생하므로 우선변제권도 전입신고를 한 다음날에 발생하기 때문에 저당권자가 우선하게 됩니다.

 

 위 두 사례처럼 확정일자와 전입신고는 약간의 차이가 있으니 유의하여 보시기 바랍니다.

 

 

 확정일자와 같은 날자에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우 우선순위는 어떻게 될까요?

 

 주민등록을 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자를 받았습니다.

 그런데 확정일자를 받은 날에 1,2,3개의 저당권이 설정된 경우 확정일자 있는 임차인과 저당권자 1,2,3은 동순위에 해당됩니다. 따라서 먼저 임차인의 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권에 비례하여 평등 배당을 하고. 저당권자 상호 간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져갑니다.

 

 이를테면 경매 낙찰가가 8천만 원이고 임차인의 보증금이 4천만 원, 저당권자들의 채권액이 각 2천만 원씩이라면 임차인은 3,200만 원을 배당받고 저당권자들은 각 1,600만 원을 배당받게 되지만 실제로는 1,2순위 저당권자가 각 2천만 원을 배당받고 3순위 근저당권자는 800만 원을 배당받게 됩니다.

 

 저당권자 상호관에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 저당권 설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 불가능하기 때문입니다.

 

 

 저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있을때는 어떨까요?

 한 주택에 임차인이 여러명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었고 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 저당권 자보다 우선한다면 임차인간의 순위는?

 

  임차인별로 저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호 간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.