프로젝트 파이낸싱 PF 대출이란 무엇인가?

 나대지에 PF대출을 해주는데 미확정 담보물을 보고 대출을 해준다.

 보통은 사업성을 보고 대출을 해준다고 생각하는데 미확정 담보부 대출이라고 생각하면 된다.

 

 대출을 해주기 위해서는 기초자산과 현금흐름 그리고 신용보강 이렇게 세 가지의 요소가 있어야 한다.

 PF대출에서의 기초자산이란 미확정 담보물 그러니까 준공될 건물을 말하는 것이고, 현금흐름은 입금되는 분양수입금으로 상환할 수 있는 것을 말하는 것이고, 신용보강은 신탁사나 시공사 등의 책준(책임준공 확약)을 얘기한다.

 

   상업은행이나 제2금융권 그리고 저축은행 같은 경우 지급준비금을 뺀 나머지를 신용 창조하는데 신용창조라는 것은 내가 가지고 있는 금액(지급준비금)을 뺀 나머지 금액을 대출해주는 것을 말하는데 이를테면 10억을 대출하기 위해 내가 1억을 예치해 놓는다는 그런 얘기이다.

 

 신탁사나 캐피털사는 회사채를 발행하는데 회사채를 발행하기 위한 조건이 회사의 신용도가 A-여야 한다.

 

 증권사의 경우 전단채(ABSTB)를 발행해서 자금을 조달하여 PF자금으로 이용한다.

 

 리츠나 펀드의 경우 투자자를 유치해서 자금을 모은다.

 

 요새 PF에서 가장 이슈가 되는 것은 책임준공이라는 것인데, 첫 번째는 1군 시공사를 기준으로 이루어진다.

 1군 시공사의 기준은 회사채를 발행할 수 있어야 하고 회사채의 신용등급이 A-등급 이상이어야 하며 도급 능력 순위가 100위 이내여야 한다.

 

 그러니 도급 능력 순위가 그냥 100위 안에 들어간다고 한다고 1군 시공사가 되지 않는다.

 

 두 번째는 신탁사를 통해 이루어진다. 위에 해당하는 시공사가 우리나라에 약 20개 정도밖에 되지 않기 때문에 사업을 진행하기 어려워 신탁사가 시공사 대신에 책임준공을 확약하는 경우이다.

 CDS라고 (Credit Default Swap)한다. 만약에 시공사가 망가지면 신탁사가 책임지고 다른 시공사를 대고 본인의 자금을 대서 책임지고 준공하여 채무를 상환하겠다는 내용이다.

 

 증권사 PF는 신탁사 책임준공은 7개 정도의 금융지주 신탁사의 것만 받아주고 있다.

 하나은행의 하나 자산신탁, 국민은행의 KB신탁, 우리은행의 국제신탁, 신한은행의 아시아신탁, 생보 부동산신탁, 한국투자증권, 대신증권 요정도가 되겠다.

 

 선순위는 한국투자증권 메리츠증권

 중, 후순위로는 SK증권 IBK투자증권, 하이투자증권

 PI라고 토지계약금에 일부를 투자해주고 금융주 관권을 가지고 오는 이베스트 증권이나 자산운용사

 

 선순위를 제일 먼저 상환해야 하고 금리는 5~6% 취급수수료는 1~2% 대출 순서는 마지막

 중순 위는 두 번째로 상환해야 하고 금리는 7~8% 취급수수료는 5~7% 대출 순서는 두번째

 후순위는 마지막으로 상환해야하고 금리는 8~10% 취급수수료는 8~10% 대출 순서는 첫 번째

 그리고 주관 수수료가 1~2%까지 올인 코스트를 잘 따져봐야 한다.

 

 자통법 실행 후 일반 상업 기업이 전단채를 발행할 수 있게 되어 금융기관에서 SPC를 설립하고 전단채를 발행한다.

 발행된 전단채를 증권사가 매입확약 신용보강을 해서 시장에 판다.

 

 3개월~6개월짜리 전단채를 시장에 팔아 만든 금액이 PF대출 자금으로 사용된다.

 그래서 대주단이 해당 증권이 아닌 SPC 유동화회사가 되기도 한다.

  

 위에서 언급한 신용보강에 대해 금융위원회에서 규제를 해 증권사에서 선순위를 거의 못하고 있는 상황이다.