상가임대차보호법 개정안 시행에 따른 계약해지 불가 및 차임 감액 청구

상가임대차보호법 개정안 시행

2020년 9월 29일 상가임대차보호법 개정안이 시행되었습니다. 이번 정책은 코로나19로 인한 상가의 폐업을 막기 위하여 2가지 방안을 핵심적으로 반영한 것이 쟁점이라고 생각됩니다. 그럼 아래에서 주요 개정사항을 살펴보도록 하겠습니다.

상가임대차보호법 주요 개정사항

연체시 해지 기간 연장(6개월)

가장 중요한 개정사항은 연체에 따른 해지 불가 내용입니다. 종전에는 임차인이 3개월 연체하면 해지 통보를 하여 명도소송을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있었는데 지금은 6개월 연체할 경우에도 해지가 불가능합니다.

 

상가임대차보호법 제10조의9를 살펴보면 법시행일인 2020. 09. 29이후 6개월 간 연체한 차임액에 대해서는 연체액으로 보지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉 해당 임차료에 대한 임대인의 권리는 유지되나 연체에 따른 계약해지는 차단된다는 것입니다.

 

결론적으로 간단히 말씀드리면 6개월간의 연체료는 받을 수 있으나 임차인으로 부터 물건을 명도받을 수 없다 라는 것이 이 법의 취지입니다.

전염병 등 사유 발생시 차임 감액 청구

다음으로 중요한 개정사항은 전염병 등 사유 발생시 차임에 대하여 감액 청구를 할 수 있다는 것 입니다. 이는 상가임대차보호법 제11조에서 언급하고 있으며 감염병예방법 2조2호에 해당하는 1급 감염병 등으로 차임의 증감사유 발생 시 증감 청구가 가능하다는 것입니다.

실질적으로 그 사유로 인하여 증가될 학률은 거의 없기 때문에 감액 청구만 가능하다고 보면 될 것 같습니다. 하지만 이로 인해 감액 청구할 시 해당 사정이 종료되어 다시 증액을 할 시에는 현재 적용 중인 연 5%에 대한 제한을 적용받지 않습니다.

상가임대차보호법 개정안 실시로 인한 효과

실제로 임대업을 주로 하는 개인이나 회사에는 직접적인 영향을 끼칠 것으로 보입니다. 지금 현재 코로나19로 인해 경제적인 사유로 차임을 연체하고 있는 점포가 많이 있을 것 입니다.

하지만 그 점포들이 본 개정안이 시행된 09. 29.부터 6개월 간 연체함에도 계약해지 및 명도 통보를 할 수 없다는 것이 가장 문제일 것입니다.

 

현재 명도소송 중인 사업장일 경우에는 개정 전에 해지 사유가 완성 되어 법원과 관련하여 조정진행을 할 수 있으나 코로나 등의 영향을 감안하여 법원에서도 대부분 임차인에게 어느정도 유리한 방향으로 조정이 진행되지 않을까 예상됩니다.

 

또한 미납중이거나 계약중인 사업장을 임대중인 경우에는 현재 해지가 불가하며 다만 밀린 임차료에 대하여는 채권상 청구는 가능할 것입니다.

 

마치며

상가임대차보호법 개정안 시행에 따라 임차인이 코로나 영향으로 인한 감액 협의 요청시 임대인은 협의에 응할 필요가 있어보이나 법 시행 직후이기 때문에 비교 사례를 확인 할 수 없어 감액에 대해서는 별도로 검토를 해보아야 합니다.