토지거래허가구역이란? 강남, 잠실의 지정 범위는?

토지거래허가구역의 뜻과 지정 범위

 

 

최근에 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)에서 정부가 내놓은 정책 중에 서울 강남, 송파구 일원 토지거래허가구역 지정이라는 것이 있었는데 이것이 마침내 발효되어 적용되고 있는데 해당 내용을 아래에서 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역이란?

우선 토지거래허가구역에 대해 알아보겠습니다.

토지거래허가구역은 국토교통부 장관이나 서울 특별시장이 5년 이내로 지정할 수 있는 조치로 투기가 과열되거나 갑자기 지역의 거래가액이 상승될 것으로 우려되는 지역의 토지거래에 대해 사자가 공동으로 지자체장의 허가를 받도록 하게끔 하는 제도입니다.

 

 

 

토지거래허가대상 지정현황 및 지정기간

현재 이슈가 되고 있는 강남구의 삼성, 대치, 청담동과 송파구의 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정되었는데요. 지정기간은 20.06.23~21.06.22로 우선 1년입니다. 하지만 만료 시점에 연장 여부를 검토할 수 있다고 합니다.

 

 

허가대상은 그 안에서 거래되는 모든 물건은 아니지만 주거지역의 18m2와 상업지역의 20m2초과 토지 등을 대상으로 하니 웬만한 물건은 모두 대상이 된다는 말과 다름이 없습니다.

 

토지거래허가구역 관련 주요 질의응답

1. 임대차 계약이 체결되어있는 경우

현재 부동산 정책상 주택의 토지는 자신이 2년 실 주거를 해야 하므로, 임대차 계약이 체결되어 기간이 남아있는 물건의 경우는 원래 토지거래계약허가를 받을 수 없어 판매할 수 없습니다.

 

 

만약 허가를 받게 된다면 실제로 소유권 이전이 되기까지는 통상적으로 토지거래계약 허가신청부터 허가 완료 후 계약 체결, 잔금 납부, 소유권이전 등의 절차가 있어 2개월 정도가 걸리므로 토지가 취득되기 전에 임대차계약지 종료된다면 허가 신청이 가능하다고 합니다.

 

 

요약하면 절차가 완료되기 전에 임대차 계약이 만료되야 한다는 것입니다. 다만 이를 증빙으로 허가를 받기 위하여는 그 전까지 임대차계약이 만료된다는 것을 객관적인 자료(묵시적 갱신을 하지 않겠다는)로 소명해야 합니다. 

 

2. 근린생활시설을 구입 후 임대를 준 경우

 

 

근린생활시설 1,2종을 구입하고 임대를 줬다면 보통 상가의 경우 투자상품으로 많이 구입하고 그로 인해 임대수익을 올리려는 것을 목적으로 하고 있기 때문에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 '자기 경영'에 대한 원칙의 예외를 적용합니다.

 

 

그렇기 때문에 신청인이 근생 1,2종 내의 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자에 판단에 따라 임대를 줄 수 있습니다. 다만 본인이 이용하는 곳과 임대하는 공간은 명확하게 구분되어 있어야 하며(구분 소유) 신청인 당사자는 토지이용계획서에 임대계획을 작성 및 제출해야 합니다.

 

 

3. 주택을 구입하였는데 일부를 임대하는 경우

단독주택과 공동주택 등을 구입할 경우 보통 임대를 놓는데 이런 경우 위 근린생활에서 말씀드린 것과 같이 동 시행령 14조에 의해 '자기 거주'에 대한 원칙을 예외로 적용하고 있습니다. 물론 단독주택 중에 다중주택 및 공관은 제외하며 공동주택 중 기숙사는 제외됩니다.

 

신청인이 해당 주택에 실제로 거주하면서 일부 공간에 임대를 놓는 경우라면 허가권자에 판단하에 임대 목적으로 활용하며 토지거래계약을 신청하는 것이 가능합니다.

 

 

 

주택 전체를 임대하는 것은 불가능하기 때문에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제18조와 같이 이용 실태 조사 등을 받을 수 있으므로 불법적인 행위는 하지 않는 게 좋을 것 같습니다.

 

4. 가족이 지분을 나누어 부동산을 취득하는 경우의 허가

공동명의로 2명 이상이 지분을 나누어 가지고 있는 토지의 경우 지분별로 허가대상면적을 판단하는 것이 원칙이라고 합니다. 하지만 부부나 가족 등 세대 구성원인 경우 동일인으로 간주하여 전체면적을 합산하여 여부를 판단하게 됩니다.

 

예를 들면 세대 구성원 또는 부부가 토지거래허가구역의 아파트 대지면적 20m2를 공동명의 갖고 있다가 다른 부부에게 역시 공동명의 50 : 50 지분으로 매도하려고 한다면 각각 10m2씩이라고 해도 합계가 20m2이기 때문에 허가대상입니다.

 

5. 추가로 주택을 구입할 경우의 허가

기존에 주택을 가지고 있다가 신규로 추가로 구입을 취득하는 경우를 말하는데 일시적 1가구 2주택도 이에 해당합니다. 신규주택 취득목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나 거주 사유 및 추가로 구입해야 하는 사유를 소명해야 합니다.

 

또한 토지거래허가구역에 신규 주택을 구입하려면 기존에 가지고 있는 주택을 어떻게 처리할 것인지(매매나 임대 등) 또한 계획서를 제출해야 합니다. 예를 들면 타 시에 주택을 보유하고 있는데 강남 삼성동에 신규주택을 취득하려는 경우에 해당합니다.

 

6. 분양받은 주택을 전세 주려면?

 

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조

 

허가 대상에서 제외되는 경우가 있는데 사업주체가 주택을 공급하는 경우입니다. 이는 주택법 제54조와 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조에 나와있습니다. 만약 토지거래허가구역 내에서 분양을 받는 경우 2년간 실거주 의무가 주어지지 않아 바로 전세를 놓을 수 있습니다.(토지거래허가에 관하여만 자유로움)

 

7. 투자형 오피스텔을 거래할 경우

각종 투자형 오피스텔의 경우도 계약서상 대지면적을 보고 그 면적이 초과(상업지역 20m2)된다면 허가를 받아야 하는데 신청할 때 오피스텔의 이용목적 등을 계획서에 작성하여 제출하고 허가 후에는 자기 거주 또는 자기 경영의 의무를 2년간 유지해야 합니다.

 

토지거래허가신청

 

 

토지거래는 거래 당사자가 합의를 한 후 공동으로 신청하며 대리인으로 접수를 할 경우 위임장을 첨부해야 합니다.

계약내용 및 토지 이용계약을 신청서에 작성합니다. 그 후 지자체장이 서류를 검토하고 관련부서에서 현장조사를 한 후 허가증을 교부 또는 불허가처분을 통지하게 됩니다.

 

 

 

만약 불허가 통보 시 1개월 내에 이의신청을 한다면 도시계획위원회에서 심의를 하여 결과를 다시 통보하게 됩니다. 상속 증여, 경매, 경쟁입찰, 분양, 강제집행 등은 토지허가를 받지 않아도 됩니다.

 

토지거래허가구역에서의 허가 불이행 시 벌칙 및 벌금

허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 편법으로 허가를 받는 다면 2년 이하 징역 또는 계약 시 토지금액(공시 가격 기준)의 30% 이하에 해당하는 벌급을 내게 됩니다. 또한 허가를 받았으나 다르게 이용한다면 3개월의 이행기간을 부여하고 실거래 신고가의 10% 이내에서 매년 이행강제금을 부과하도록 되어있습니다.

 

 

마치며

토지거래허가구역의 의미와 현재 신규로 지정된 강남과 송파 일대 지정 범위 그리고 관련된 질문사항까지 정리해보았습니다. 앞으로 강남 3개 동과 잠실은 토지 거래하는데 번거로움이 많이 생길 것 같습니다. 해당 내용 잘 숙지하시어 토지 및 주택 등을 거래하는데 문제가 없도록 해야 할 것입니다.

 

그리고 이 토지거래허가구역이 지정된 이유인 아래 글도 읽어보시면 참고가 될 것 같습니다.

 

2020/06/06 - [부동산정보] - 잠실 마이스(MICE) 관련 투기 및 불법거래 단속 및 실거래 조사(강남구 송파구)