주택임대사업자 혜택 축소 및 폐지(0710 부동산 대책)

주택입대사업자 혜택 축소 및 폐지(0710 부동산 대책)

주택임대사업자 혜택

 그간 주택임대사업자를 내면 각종 세제 혜택이 있었습니다.

 그래서 소형 오피스텔을 구입해 월세를 받고자 하여 주택임대사업자를 냈다면 취득세 감면 및 종부세 제외, 양도세 중과 배제 등이 있었습니다.

 

 반면에 일반임대사업자를 냈을 경우에는 취득세 감면 대신 부가세를 환급받을 수 있었죠.

 하지만 오피스텔 같은 것을 구입하면서 주택임대사업자를 내는 가장 큰 이유는 전세입니다.

 

 일반임대사업자는 전입신고를 할 수 없어 전세를 줄 수 없고 갑자기 상황이 변해 잔금을 치르지 못하는 계약자는 전세를 내놓아 전세금으로 잔금을 납부하기 일쑤입니다.

 

 이럴때 주택임대사업자를 냈다면 전입신고가 가능하므로 전세를 구하는 세입자를 들일 수 있습니다.

 예전에는 일반임대사업자를 내서 부가세를 다 환급받고 나중에 마음이 변해서 주택임대사업자로 갈아타는 것도 가능했습니다.

 

 물론 부가세를 다시 돌려주는 조건이었죠.

 그런데 요즘에는 세무서마다 이런 경우 가산세를 물린다고 하니 필요하면 애초부터 주택임대사업자를 내는 것이 좋습니다.

 

 

 아무리 오피스텔이어도 대부분이 주거용이기 때문에 전세 맟 전입신고가 안 되는 일반임대사업자의 오피스텔에 세입자가 들어가는 것보다 전입신고도 되고 전세도 되는 주택임대사업자의 오피스텔에 입주하는 것이 세입자로서는 더 좋죠.

 임대사업자에 대해서 정부는 임대사업을 장려한다며 등록을 권장하기 위해 각종 혜택을 내놓았습니다.

 어떤 혜택이 있는지 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

• 양도소득세 중과 배제
• 종합부동산세 합산 배제
• 최대 70% 장기보유특별공제
• 양도소득세 면제
• 거주주택 비과세 혜택
• 취득세 및 재산세 감면 혜택

 기본적으로 임대기간 8년(18.03.31. 까지 등록한 경우는 5년)에 집세 연 5% 증가에 한하여 해당됩니다. 양도소득세 중과 배제와 종부사 합산 배제는 18.09.13. 이전에 취득한 주택에 한하며 조정대상지역이 아닌 지역에 한하여 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

 양도세와 장기보유특별공제양도세 같은 경우는 전용면적이 85m2 이하이며 공시가격 6억, 지방은 3억 이하의 경우(2018.09.13. 이전 취득 주택은 공시지가에 대한 조건이 필요 없음)에 해당됩니다. 역시 8년(개정 후 10년) 이상 장기임대에 연 임대료 5% 증가에 한하여 해당됩니다.  기간은 2022.12.31. 까지입니다.

 

 거주주택 비과세 특례는 2019.02.12. 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 부분부터 적용되는데 임대개시일 당시 기준 시가 6억 원(지방 3억 원) 이하일 경우 단기, 장기임대주택 사업자를 냈을 때 5년 이상 임대하면서 5% 이상 증액하지 않았을 경우 적용을 받습니다.

취득세 감면의 경우도 전용60m2 이하의 공동주택이나 오피스텔인 경우에 200만 원까지 면제입니다. 혹시 200만 원을 초과한다면 85% 면제가 됩니다. 

 

 재산세는 단기 임대(5년) 시 50% 전용 40m2이하 장기임대주택은 100% 면제입니다. 다만 세금이 50만원을 초과할 경우 85% 면제입니다.

 

주택임대사업자 혜택 축소(0710 부동산 대책)

 정부에서 내놓은 7.10 부동산 정책에 따라 주택임대사업자 혜택 축소로 인하여 많이 당황하실 거라고 생각합니다.

 임대사업을 장려하기 위해 각종 세제 혜택을 줘놓고 3년 만에 주택임대사업자 혜택 축소라니요?

 어떻게 혜택을 축소하였는지 한 번 살펴보겠습니다.

 

 

 첫 번째로 등록 대상이 단독주택, 공동주택(아파트 포함), 오피스텔에서 아파트가 제외되었습니다.

 시세차익을 목적으로 구입하는 아파트가 많다 보니 제외한 거죠.

 

 또한 임대형태도 단기임대주택으로 4년, 장기임대주택으로 5년 이렇게 두 가지 형태였는데 단기임대주택을 폐지해버리고 장기임대주택만 유지하는데 신규 장기주택임대에 대한 의무임대기간을 기존 8년에서 10년으로 올렸습니다.

 

 장기주택임대 의무기간이 8년에서 10년으로 늘어나는 것 역시 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행인데 언제 개정이 될지 아직은 모르겠습니다. 정부가 부동산 대책을 이렇게 성급하다고 생각할 만큼 빨리 내놓는 것을 보면 빠르게 개정을 할 것 같습니다.

 단기임대주택은 앞으로 신규 등록을 받지 않고, 단기임대주택에서 장기임대주택으로 전환도 불가하게 되었습니다.

 장기임대주택은 여전히 아파트를 제외한 나머지에 대하여 허용합니다.

 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행하기 때문에 대책 발표일인 07.10. 다음날인 07.11.부터 단기임대주택으로 신규 등록을 하거나 단기임대주택에서 장기임대주택으로는 전환한 경우는 세제혜택이 적용되지 않습니다.

 

 다만 07.10. 당일에 단기임대주택으로 신규 등록하거나 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환 시 세제 혜택 적용이 가능할 것으로 예상합니다.

주택임대사업자 혜택 폐지

 주택임대사업자 혜택 폐지에 관하여 설명해보겠습니다.

 사실 축소나 폐지나 내용은 크게 다를 바가 없으니 일맥상통하게 봐주시면 되겠습니다.

 우선 기존의 임대주택은 의무임대기간이 종료되면 임대사업자를 자동 말소합니다.

 기존에는 임대사업자의 의사에 따라 등록을 말소하였다면 이제는 무조건 말소하는 겁니다.

 이를테면 단기임대주택이 기간이 다하거나 아파트 장기임대주택으로 등록한 기존 사업자는 임대의무기간이 경과되면 즉시 말소됩니다.

 이게 어떤 문제가 되냐면 임대의무기간이 말소됨과 동시에 위에서 언급한 혜택(종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면 등)도 종료가 되기 때문입니다.

 

 물론 이런 법 개정 때문에 난감해하는 분들을 위해 의무임대기간 종료 전에 자진 등록말소를 허용합니다.

 의무를 준수한 사업자에 한하여 허용하는 것입니다. 만약 준수 위반시 과태료를 부과합니다.

 

 이 내용의 시행 시기는 역시 민간임대 주택에 관한 특별법 개정 후 즉시 시행합니다.

 문제는 이미 의무기간이 경과한 투잭은 법률 개정 즉시 자동으로 등록이 말소된다는 점입니다.

 기존에 단기임대주택으로 등록해서 만료가 되었지만 그냥 계속 유지하면서 각종 세제 혜택을 받았던 사람들이 말소가 되면서 세제 혜택을 못 받거나 세금을 토해내게 되었기 때문입니다.

 거주주택 비과세의 경우 조건이 5년인데 4년 지나고 단기임대사업자를 말소시킨다는 것은 거주주택 단기임대사업자에게 비과세 혜택을 폐지한다는 의미와 다를 바가 없습니다.

 

장기보유특별공제율 70%와 양도소득세 감면을 받기 위해 장기임대주택을 등록했을 경우 법이 개정되면서 8년 후 나의 사업자가 만료된다면 10년 이상 임대해야 하는 조건에 미달해 두 혜택을 받을 수 없으니 역시 폐지와 다를 바 없습니다. 

마치며

 2020.07.12. 기획재정부에서 국토교통부와 함께 보도자료를 발표했습니다.

 위에 폐지되는 말도 안 되는 일이 벌어져 주택임대사업자들이 떠들썩하니 대안을 내놓은 것이었습니다.

 임대의무기간 경과 후 자동 등록 말소되는 사업자 중 적법 사업자는 기존 세제혜택을 유지할 계획입니다.

 4년 후에 내 임대사업자가 만료된다고 하더라도 거주주택에 대하여 추징을 안 하겠다는 의미인데 양도세나 종소세 등은 어떻게 해야 할지 정부의 발표가 또 나와야 알겠습니다.

 

 7월 중 다시 발표한다고 하니 기다려봐야 할 것 같습니다.