임대차3법 뭐가 어떻게 바뀌는 걸까?

임대차3법 뭐가 어떻게 바뀌는 걸까?

임대차3법이란? 

 요즘 임대차3법에 대한 내용으로 참 핫합니다. 임대차3법, 임대차5법 여간 난리도 아닙니다. 임대차보호법은 임대차와 관련하여 임차인과 임대인 양쪽을 모두 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 그런데 임대차3법이란 무엇일까요?

 임대차3법이란 첫 번째, 계약갱신 청구권 그리고 두 번째, 전월세 상한제 마지막으로 세 번째, 전월세 신고제 이렇게 총 3가지를 이야기합니다.

 물론 세입자에게는 환영받을 안정된 주거생활을 보장하는 내용들이 대다수입니다. 하지만 임대인인 집주인에게는 좋지 않은 내용들이 포함되어 있다 보니 전세금이 상승될 수도 있다는 전망이 나오고 있습니다.

 

임대차3법의 시행시기

 전세금이 상승될 전망이 보입니다. 그 이유는 임대차3법의 시행으로 인해 집주인들이 지게 될 세금과 전월세 상한제를 대비해 미리 전월세를 올리겠다는 의견들이 많이 나왔기 때문입니다. 서울 노른자 땅에 있는 고가 아파트의 경우 벌써 수억 원씩 전세금을 올리려고 하는 움직임을 보이고 있습니다.

 

 집주인이 전세와 월세를 올려 자신이 부담하게 될 세금 등 부담을 세입자에게 전가하려고 하는 것입니다. 정부는 이에 임대차3법을 소급적용을 검토하여 임대료를 올리지 못하게 하겠다는 의지를 보이고 있습니다.

 

 만약 소급 적용하는 법안이 통과되어 빠르면 8월에 시행되게 된다면 8월 이후 만기가 도래하는 전세계약자는 2년 계약 연장을 더 요구할 수 있고 임대료는 5%까지만 오르게 된다는 것입니다.

 갱신계약이지만 사실상 새로운 계약과 다름이 없다고 판단하여 기존 계약에 까지 소급 적용을 하겠다는 정부의 의지가 담긴 이 정책이 과연 전월세 대란에 얼마나 효과가 있을지 궁급합니다.

 

 하지만 이렇게 소급적용을 하게 된다면 국민들의 재산권을 침해한다는 의견도 있고 통합당에서는 이 법안이 위헌이라며 반대를 하고 있기 때문에 어떻게 될지 모두 관심을 갖고 지켜보고 있습니다.

 

임대차3법의 전월세 신고제

 전월세 신고제에 대하여는 크게 신경 쓸 것이 없습니다.

 왜냐하면 공인중개사를 통한 임대차 계약은 이미 실거래 신고가 다 이루어지고 있기 때문입니다. 

 

 심지어 19년부터 임대소득은 2천만 원이 초과 여부와 관계없이 무조건 신고하고 납부하게 되어있기 때문에 큰 변화가 있거나 하는 법안은 아닙니다.

임대차3법의 전월세 상한제와 계약갱신청구권

 문제가 되는 법안은 이 두 가지입니다.

 임대차3법 중 전월세 상한제는 임대료에 대하여 5%까지만 인상을 할 수 있도록 허용하는 것입니다.

 또한 계약갱신 청구권은 계약기간을 4년 이상 보장한다는 것에 대한 내용입니다.

 

 임대인의 입장에서는 본인의 재산권을 침해받는다는 생각을 할 수도 있습니다.

 본인이 사용하고 싶을 때 사용할 수 없고(임차인을 내보낼 수 없음), 주변의 시세가 확 뛰어도 전세를 올려 시세 차익을 볼 수 없기 때문입니다.

 

 정부의 이번 정책에 대한 입장은 '주택'이란 공공재와 같은 성격을 띤다고 말하는 것과 같습니다.

 누군가의 투기와 이익의 대상이 아닌 오래도록 장기 거주할 수 있는 주거 환경을 만들고자 하는 것입니다.

 

임대차3법에 따른 전월세 인상률 계산하기

  임대차3법에 따라 전월세의 인상이 5%로 한정지게 되었는데요. 인상률은 어떻게 계산해야할지 계산기를 통해 아래에서 계산해보겠습니다.

렌트홈이라는 사이트에서 임대료 인상률 계산을 할 수 있습니다.

우선 임대보증금 항목을 넣고 변경할 보증금을 넣으면 앞으로 받아야할 월임대료를 가르쳐주는데요 인상률 5%를 체크해놓고 계산하면 보증금을 5% 이상 올릴 경우 월 임대료를 오히려 내줘야하는 상황까지 생기네요.

저는 100,000,000원의 보증금을 150,000,000원으로 약간 극단적으로 올리는 것으로 계산해 보았습니다. 월세는 100,000원을 받아왔던 것을 앞으로 얼마 받아야 할까요?

 

 -45,000원이 나왔네요. 보증금을 저렇게 올릴 수 없다는 군요.

 마치며

 실제로 갭 투자자들은 적은 금액으로 아파트를 분양받아 자본급이 없어 입주 때 싼 가격으로 전세를 준 후 만기가 도래하여 재계약을 할 때 어느 정도 시세 형성이 되면 말도 안 되는 금액까지 전세를 올리기도 합니다.

 

 그런 경우를 막고자 하는 정부의 의도를 파악할 수 있고 이로 인해 부동산의 시세차익을 노리는 다주택자들은 신중하게 주택구입을 하여야 하겠습니다.

 이제는 3억짜리를 분양받아 입주기간이 몰려 1억 5천에 전세를 놓고 만기 후에 2억 5천까지 전세를 올리려고 할 수가 없습니다. 5%씩 올려야 하기 때문에 10년이 지나도 그렇게 되지 않을 것입니다.

 

 내 집마련의 꿈이 너무 멀고 고되다 보니 전월세를 살고 있는데 내집 없는 서러움을 집세 인상을 통해 또다시 느끼는 일이 점점 줄어들 것 같습니다.

 

 임대인들도 투기와 시세차익보다는 '주거'라는 개념으로 접근하는 것이 좋다고 생각합니다. 다만 재산권의 침해라던지 임대사업을 주 수입으로 생활을 영위하고 있는 임대사업자들에 대한 대책도 같이 나왔으면 하는 작은 바람이 있습니다.

 

 임대차3법 이후에 나올 정부의 부동산대책은 약자와 강자 사이에서 한쪽으로 치우쳐지지 않게 공정하게 집행되고 공정하게 나와야 한다고 생각하기 때문입니다. 약자는 약자의 입장에서 법을 악용하지 않고 강자 또한 법의 테두리에서 벗어나지 않을 수 있는 좋은 법안이 나왔으면 좋겠습니다.