전월세상한제와 계약갱신청구권 증액청구 관련 월세, 전세 5% 인상 거부 불가?

지난달 주택임대차보호법의 개정이 국회 본회의를 통과하게 되었습니다. 관련된 내용을 정리해보도록 하겠습니다. 이 글에서는 오피스텔 투자와 함께 전월세거래신고제와 갱신기간 2년+2년으로의 연장 그리고 전월세세상한제 조정까지 알아보도록 하겠습니다.

전월세상한제와 임대차보호법의 개정

전월세상한제는 기존에 이미 나왔던 정책인데 이번에 임대차보호법이 개정이 되었습니다. 기존까지는 1년 단위로 5% 이상 인상하지 못하도록 법으로 제한해 놓았으나 이번 개정에서는 '각 지자체 조례로 상한 제한'을 할 수 있다는 조항을 추가한 것입니다.(개정법 7조 2항)

국토부에서 8월28일 배포 예정이라는 '임대차법 해설서'를 보면 위 5% 증액 청구 조항에 대해 논란이 발생할 것으로 예상됩니다. '증액 청구 시 무조건 5% 인상되지 않고 임차인도 동의해야 한다'는 것이 국토부의 해석이며 기존 판례상 증액 청구는 형성권(일방 행사 권리)이므로 혼란이 가중될 것으로 보입니다.

결국 각 지자체(서울, 경기도) 조례로 증액 한도를 5%가 아니라 3% 수준으로 낮출 것으로 예상되 임대인들의 저항은 더욱 거세질 것으로 보입니다. 따라서 오피스텔 분양권 등을 소유하고 있다면 입주시의 임대료를 처음에 잘 정해야 합니다.

계약갱신청구권 전월세 5% 인상 불가

기존의 판례와 임차료 증감청구

지금껏 판례에 의하면 임대인이 증액/감액 등을 요구하는 계약갱신청구권은 상대방 동의 없이 일방적으로 행사할 수 있는 형성권입니다. 형성권을 행사하기 위해서는 경제사정의 변동으로 인한 증액 필요 등의 요건이 필요하므로 행사자(임대인) 측이 입증할 필요가 있으나 이를 입증하였다면 상대방이 동의하지 않더라도 구속력이 발생합니다.

하지만 일반 주택 등의 임대인/ 임차인 관계에서 임대인이 '매년 5%를 인상할 만한 경제사정의 변동'을 자세히 입증할 수는 없으므로 통상적으로 5%는 인상을 허용해 왔습니다.

국토부 해설서의 임차료 증감 청구

하지만 이번에 국토부에서 내놓은 내용을 보면 임차료 증감 시 경제사정 변동을 증명 못하면 임차인 동의 없이 인상이 불가하다는 것입니다. 판례를 반박하는 취지는 아니나 현실적으로 개인에 불과한 임대인이 '경제사정 변동'을 입증하기가 어려우므로 사실상 '임차인 동의'를 요건으로 추가하는 것으로 오인될 수 있습니다.

분쟁조정위원회에서 조정을 진행한다고 하나 사안 자체가 몇천 건 이상 발생할 것이기 때문에 해당 내용을 다 파악하고 해결하지 못할 것이며 한꺼번에 밀려오는 민원으로 혼란이 가중될 것으로 보여 임대인과 임차인의 마찰을 해결하기 어려울 것으로 보입니다.

관련 질의 모음

• 1. 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있는 시기 : 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(1개월->2개월 전은 20.12.10. 이후 계약부터(갱신 포함) 반영)
• 임차인이 갱신 요구할 수 있는 횟수 : 1회 2년까지
• 법이 시행될 때 계약기간이 1개월(20.12.10. 이후는 2개월) 이상 남아있으면 갱신 요구를 할 수 있음(1회 2년)
• 이미 10% 증액하여 계약 갱신을 하였더라도 임차인은 계약의 만료 1개월 전에 다시 5% 계약갱신을 요구할 수 있음
• 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으나 3개월 후에 효력이 발생함
• 임차인이 2회 임차료를 연체한 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있음
• 합의하에 임대인이 임차인에게 이사비 등을 보상한 경우 갱신을 거절할 수 있음
• 임대인의 직계 존, 비속이 실제로 당 물건에 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있음(계약 만료 6개월~1개월 사이에 통보)
• 임차인 동의 없이는 전세에서 월세로 전환할 수 없음(동의 시 법정 전환율에 의거하여 전환)
• 무조건 5%가 아니라 5% 이내에서 협의 후 인상하는 것임
• 주택을 판매하는 것은 영향이 없음 자유롭게 가능함

결론

따라서 각 광역지자체가 조례를 정해 5%보다 더 낮출 수 있으며 서울시, 경기도는 5%보다 훨씬 낮은 금액으로 증액 한도를 책정할 것으로 예상이 됩니다. 따라서 오피스텔, 아파트 등 주택이 입주 시 다수의 물량이 대량으로 쏟아지면서 입주 초기에 임대료가 상당폭 하락하는 현상이 발생하는데 이때 낮은 임대료로 계약을 체결하게 될 경우 현행 제도 아래에서는 연간 2~3% 밖에 못 올리는 상황이 발생할 우려가 큽니다.

따라서 초기에 임대차 계약을 잘 체결하는 것이 좋겠습니다.