증권사의 금융자문계약 및 개발사업의 금융구조 제안 및 조달

 

 시중금리가 내려가면 사람들은 은행 저축을 대처할 투자처에 관심을 쏟는다.

 그래서 기준금리의 등하락이 부동산에 큰 영향을 끼치기도 한다.

 

 그 중에서도 적은 금액으로 투자할 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리는데 3년전에는 은행 금리 대비 2~3배까지도 수익이 가능 했었기 때문이다.

 부동산의 특성상 공급은 단기간에 할 수 없기 때문에 특정 상품이 인기를 끌면 과도하게 그 유형으로 몰리는 경향이 있다.

 이때문에 오피스텔 같은 경우도 공급동향을 잘 체크해서 포화상태가 아닌지 등의 검토가 이루어져야한다.

 

 증권사에서는 PM을 통해 제안받은 사업내용을 토대로 사업성을 검토하고 제안서를 제출 후 금융자문계약을 체결한다.

 금융자문계약을 체결하는 이유는 독점권 때문이다. 그렇지 않으면 다른 곳에서 금융 구조를 카피해 치고 들어올 수 있기 때문이다. 

  

 사업진행을 위해서는 여타 개발사업과 마찬가지로 토지확보가 최우선이다.

 매매계약이나 브릿지대출을 통해 토지를 확보한다.

 그 전에 감정평가사에 의뢰해 대략적인 감정가 수준을 파악한 후 대출 텀시트를 작성해 저축은행 등을 방문해 브릿지론 대출을 주선한다.

 대출은 보통 감정가 대비 50~60% 수준으로(LTV) 이정도만 되면 대줃단 모으는건 어렵지 않다.

 다만 금액이 커지면 3~4개 이상의 저축은행을 모집해서 진행하게 된다.

 최초 접촉한 저축은행에서 자신이 아는 은행을 모집해오기도 한다.

 하지만 그렇게 믿기 보다는 예비 대주단도 따로 알아보는 것이 좋다.

 

 동시에 세부 텀시트를 작성하고 대주단 요청자료를 전송하며 현장실사, 감정평가서 및 토지조서 등을 검토하는 등 할일이 산더미 같이 쌓여있다.

 시행사에서 자료를 주면 그 자료를 토대로 대주단에서 승인서류를 작성하여 상신한다.

 이런 승인과정에서 한도가 축소되어 승인이 나기도 하고 부결이 나기도 한다.

 결국 기표금액이 모자라게 되면 기존에 언급한 예비 대주단을 통해 진행하는 수밖에 없다.

 

 기표를 시작할때도 대주단의 내부사정에 따라 기표가 늦어지기도 한다. 담보대출이므로 신탁등기를 금일 완료해야 인출동시조건이 완료되므로 달느 대주단들이 급급해하고 시행사도 독촉하게 된다.

 기표가 되면 바로 신탁등기 접수가 완료된다.

 

 증권사에서는 이렇게 금융 주선을 하기도 하지만 후순위 투자를 직접 진행하기도 한다.

 내부 심사팀과 검토 후 내부 투자를 위한 보고서를 작성하여 진행하기도 한다.

 

 이쯤이면 브릿지 대출 전에 협의한 시공사와 도급조건의 협의마 마무리 되었을 것티다.

 시공사에서도 요즘 부동산 경기 침체로 수주건이 줄어 적극 참여하기를 원하고 있다.

 시행사와 PM에서 시공사와 최종 협의하여 도급계약을 체결하고 대주단에 시공사 선정 통보를 해준다.

 

 후순위로 내부투자를 진행하기로 했다면 선수위 대주단 내부심사를 진행한다. 

 증권사는 직접적인 대출 대신에 SPC를 통해 유동화 ABCP 발행을 통한 유동화대출을 진행한다.