개발사업의 순서3. PF대출과 브릿지론 협의 (시공사, 신용평가, 신탁사)

2020/05/12 - [개발사업] - 개발사업의 순서 1. 용지 공급 공고 및 사업성 검토

2020/05/19 - [개발사업] - 개발사업의 순서 2. 입찰 및 계약과 설계 시공사 검토

 

 

 설계 및 시공사를 검토하다 보면 지난 회에 언급했듯 대출을 위해 책임시공이 필요하기도 하고 1군 건설사는 공사비를 확보하라고 하기도 하는 등 어려움에 맞닥뜨린다.

 대체 어떤 시행사가 공사비 80%를 확보하고 시작한단 말인가?

 

 이를 해결하기 위해 브릿지론을 진행하게 된다.

 

 우선 이쯤 됐으면 구청 담당자와 인허가 협의를 하게 된다.

 교통영향 분석 개선대책을 수립하고, 건축 사전결정 그리고 건축허가 순으로 진행되는데 인허가 진행을 위해서는 당연히 토지소유권을 확보하거나 토지사용승낙서를 제출해야 한다.

 

 그러면 토지소유자(낙찰을 받았으면 주로 LH)에게 토지사용승낙서를 요청하게 되는데 당연히 LH공사도 잔금을 납부해야 토지사용승낙서를 줄 수 있다고 한다.

 (가끔은 중도금 일부만 납부하면 인허가용 토지사용승낙서를 발급해주기도 한다.)

 

 따라서 PF대출을 위해 브릿지론을 협의하게 된다.

 보통은 캐피털과 진행이 되는데 브릿지론을 대출받아 토지대금을 납부한 후 선납할인을 받게 된다.

 토지대금이 완납되었으니 토지사용승낙서를 받게 되고 인허가 절차를 밟게 된다.

 

 이제 본격적인 PF대출을 위해 협의를 하게 되는데 대주단에서는 보통 아래와 같은 자료를 요구한다

 사업수지, 사업 검토 보고서, 자기 자금, 필요한 대출 규모

 위 자료를 보고 금융권은 사업성이 양호하다 판단하면 PF를 진행한다.

 

 분양이 시작하기 한두 달 전에는 PF대출을 일으켜 모든 사업이 진행할 수 있게 해야 한다.

 이와 동시에 시공사를 선정하고 외부 사업성 평가를 의뢰하고, 신탁사를 선정한다.

 

 시행주체는 신탁사가 돼야 하는데 분양관리신탁으로 진행할지 관리형 토지신탁으로 진행할지는 대주단 쪽과 협의에 따라 달라진다. 자기 자본 등에 따라 많이 달라지긴 하지만 보통 대주단은 안전한 관리형 토지신탁을 선호하기도 한다.

 관리형 토지신탁은 시행사, 시행주체가 신탁사가 된다. 따라서 인허가 대상도 신탁사다.

 

 1 금융권에서 PF대출 시 선호하는 시공사의 기준은 도급순위 10위권, 회사채 등급 A이다.

 하지만 해당 시공사가 공사비 리스크를 안고 사업비 확보도 안된 시행사와 일을 할리 만무하다.

 이를 해결하기 위해 에쿼티와 PF대출을 증액하기도 한다.

 하지만 에쿼티가 증가하면 자기 자본 대비 투자수익률이 낮아지고 PF대출이 증가하면 금융비용이 증가하므로 잘 검토하여야 한다.

 

 기존에는 분양이 잘 됐기 때문에 PF대출을 쉽게 일으켜 분양수입금으로 공사비와 금융비용 등을 다 조달하였으나 현재는 그렇지 못한 관계로 시공사도 공사비 확보, 금융기관도 에퀘티, 신탁사 책임시공 등을 요구하는 것이다.

 

 평단가에 공사를 할 수 있는 시공사를 물색하고 사업수지와 사업 검토보고서 그리고 확정된 설계안을 시공사에 제공하여 검토할 수 있게 한다.

 

 외부 사업성 평가는 보통 신용평가사와 회계법인에서 진행한다.

 통상적으로는 3대 신용평가사의 평가보고서를 이용한다.

 (3대 신용평가사는 한국기업평가, 한국 신용평가, NICE 신용평가)

 사업성 평가는 보통 3주 소요된다. 만약 해당 사업장과 같은 택지의 사업성 평가를 받은 현장이 있다면 조금 빨리 처리가 되기도 한다.

 

 금융기관가 자문계약도 체결한다.

 자문계약은 주로 대출 추친관련하여 그 금융권에 독점적 권한을 부여한다는 내용과 비용 부담의 주체를 명확하게 한다는 내용이 들어있다.

 

 신탁사는 수수료와 경험 등을 체크해서 선정한다.

 

 모든 것이 진행되면 금융기관으로부터 텀시트가 온다.(Terms&Conditionst)

 시공사와 금융기관 시행사가 한데 보여 텀시트를 검토하고 미팅한다.

 텀시트 관련 협의를 하면서 에퀘티가 증액될 수도 PF대출이 증가할 수도 그리고 책임시공 확약이 들어갈 수도 있으며 사업의 안정성과 채권보전을 위해 미분양 담보대출 확약이 들어갈 수 도 있다.