개발사업의 순서 4. PF대출과 미분양담보대출 확약(증권사, 인허가)

2020/05/12 - [개발사업] - 개발사업의 순서 1. 용지 공급 공고 및 사업성 검토

2020/05/19 - [개발사업] - 개발사업의 순서 2. 입찰 및 계약과 설계 시공사 검토

2020/05/22 - [개발사업] - 개발사업의 순서3. PF대출과 브릿지론 협의 (시공사, 신용평가, 신탁사)

 

 PF대출 텀시트 관련 협의중 미분양 담보대출 확약을 진행하게 될 경우가 있다.

 PF대출 만기일 1개월 전에 미분양이 존재하고 사업이 부진하여 PF 대출금 중 미상환금액에 남아 있다면 차주 또는 은행이 담보대출을 서면 통지하게 된다.

 그러면 증권사가 담보대출을 실행해 PF대출을 상환하는 구조이다.

 

 미분양이 되었어도 대출 만기일이 오면 대주단은 대출금을 회수하고 시행사는 결국 미분양 물건에 대해 대출금이 생겨 이 물건을 처리해야 하는 상황이 온다.

 

 미분양 부동산에 대해서는 소유권 보존등기가 경료된 후 부동산 담보신탁 체결되며 1순위 우선수익권이 담보대출기관인 증권사에 부여된다.

 

 분양이 시작되면 분양수입금으로 대출을 상환하는데 예를 들면 분양 시에는 분양수입금이 계좌로 입금되면 40%는 대출 상환 60%는 사업비로 사용 준공 후 입금되는 분양수입금은 100% 대출상환의 구조로 진행이 된다.

 보통은 분양률 65% 이상이 되면 PF대출의 상환이 완료되기도 한다.

 

 미분양 담보대출은 위의 경우 분양률 65%미만일 경우 나머지 미분양물건에 대해 PF대출을 상환할 수 잇는 만큼 담보대출을 실행한다. 예를들어 LTV를 30%로 하여 담보대출을 진행하면 PF대출 상환이 가능한다든지 이런 판단을 하는 것이다.

 

 미분양담보대출은 확약 금액에 수수료율을 곱해서 정해지는데 보통 3%낸외이다.

 사업성이나 LTV비율 등에 따라 조정이 가능하기도 한다.

 

 이쯤 되면 신용평가사에서 사업성 평가도 완료된다.

 시행사, 시공사 분석, 입지환경, 사업환경 분석, 분양성 분석, 대출상환 가능성(DSCR) 검토까지 완료된다.

 

 이 모든 것이 완료되면 PF대출 승인심사 작업에 들어간다.

 PF대출은 금융기관 본부 승인, 여신위원회 승인의 절차가 있고 그 중간에 리스크, 법률 검토 등 관련 부서와 협의가 있다.

 승인 추진을 위해 사업개요, 사업 분석, 리스크 검토, 대출 구조, 상환 가능성 검토 및 사업 참여자 현황 등 사업에 관한 전반적인 내용이 포함된 승이 신청서를 작성해야 하며 관련 내용을 모두 이해하고 있어야 질문이 나오는 경우 답변할 수 있다.

  따라서 금융기관에서도 현장조사 등이 필수적이다.

 

  시행사와 금융기관 주관 지점에서 같이 미팅을 한다.

  금융기관은 미팅 전 미리 부동산 2~3곳을 도착해 인근 시세를 확인하고 분양률이 맞는지 주변 개발 호재가 있는지 리스크 요인은 없는지 분양성에 대해서 조사한다.

  그리고 시행사는 현장에서 미팅하면서 삼사 역이 하는 질문들에 대한 대답을 한다.

 

 이쯤 되면 건축허가가 완료되고 착공 시고를 하고 있을 것이다.

 완료된 건축허가서를 금융기관으로 보내주고, 분양팀에도 분양 준비를 할 수 있게 보내준다.

 

 인허가 완료 후 PF대출이 1차 본부 승인이 처리되면 2차 여신위원회 승인 작업에 들어간다.

 여신위원회는 부행장들로 구성된 은행 내 최고 의사결정기구로 승인 진행을 위해서는 철저한 준비가 필요하다.

 

 위원들이 경험이 많은 부행장들이다 보니 시야가 넓어 사업에 대한 질문뿐만 아니라 전반적인 경제 상황이나 부동산 정책 및 사업 관계자 최근 동향까지도 질문하기도 한다.

 

 "항후 우리나라 경제가 불투명한데 대출금 상환에 무리가 없겠는가?"

 "최근 몇 년간 오피스텔 등 수익형 부동산의 공급이 과잉되었는데 분양에 확신이 있는가?"

 "인근 뭐 타워 분양이 완료되지 않았는데 분양에 문제가 없겠는가?"

 "시공사는 문제가 없는가?"

 

 등 다양한 질문을 쏟아낸다.

 

 PF대출이 승인 다면 약정 체결을 하게 된다.

 먼저 법무법인을 선정하고 사업 및 대출 약정서 초안 작성을 요청한다.

 초안이 완성되면 법무법인 회의실에서 금융권과 시행사 시공사 신탁사 등이 모여 관련 미팅을 한다.

 

 사업 및 대출 약정서는 수백 페이지로 사업의 개요, 용어, 업무 역하라 및 범위, 대출조건, 사업시행, 진술 및 보장, 준수사항, 채무불이행 등의 내용을 담고 있다.

 서로 이견이 없다면 최종안으로 날인 및 약정 처리한다. 

 

 약정이 되면 바로 PF대출을 인출한다.

 인출을 선행하기 위해서는 차주 등기사항 전부증명서, 정관, 사업자등록증, 주주명부 사본, 법인인감증명서, 이사회 의사록, 주주총회, 의사록, 토지매매계약서, 공사도급계약서, 건축허가서류 등 각종 제반서류가 들어가고, 시공사의 등기사항전부증명서, 정관 및 사업자등록증 사본, 법인인감증명서 내 부수 권절 차이행 확인서류 등이 들어간다.

 그리고 마지막으로 법무법인의 법률의견서가 있으면 처리가 가능하다.

 

 PF대출 같이 금액이 큰 금액은 지준이체를 통해 이루어진다.