개발사업의 순서 1. 용지 공급 공고 및 사업성 검토

 오피스텔로 적합한 용지가 없을까 고민하던 차에 LH공사에서 업무시설용지(준주거지역)를 공급한다는 입찰공고를 냈다.

 공고가 뜨면 해당 내용을 검토하고 사업성을 확인한 후에 투찰을 해야한다.

 

 보통 사업수지분석을 작성하여 어느 정도 시행 이익이 날 것인지를 확인하고 PPT를 이용해서 사업 검토보고서를 작성한다. 사내에서 직접 직원들이 분석하기도 하고 분양대행사 들을 통해서 시장조사를 하기도 한다.

 실제로 해당 토지를 구입하고 분양을 시작하게 되면 시장조사를 한 분양대행사 위주로 세팅하기도 한다.

 

 그렇기 때문에 분양대행사들은 최대한 많은 정보를 활용하여 시장조사보고서를 시행사에 제출한다.

 

 사업성을 검토하기 위해서는 기본적으로 LH공사의 용지공급안내 책자를 살펴보아야 한다.

 매매가 라던지 납부 조건 그리고 토지 이용계획 및 지구단위 계획 등을 살펴봐 우리가 하고자 하는 개발과 맞는지 우리의 자금력으로 가능한지를 체크해한다.

 

 그중 토지이용계획과 지구단위계획 등에서는 용적률과 건폐율을 체크해 분양면적을 산출한 후 주변시세를 확인해 매출을 산정하는 것이 가장 중요한 일이다.

 사실 택지개발지구의 경우는 이런 작업이 더욱 어려워 저 신중하게 작성하여야 한다.

 

 매출액을 확인하였으면 토지대금과 공사비, 설계 및 관리비, 분양대행수수료와 홍보비용 그리고 금융비용 및 예비비 등을 산정해서 매출 원가과 비교하여 사업이익을 산출한다.

 

 검토 결과 사업이익이 15% 정도가 된다면 양호하다고 할 수 있다.

 보통을 리스크를 더 줄이고자 오피스텔 규모 검토 등을 설계사무소에 의뢰한다.

 

 이렇게 사업성을 검토하고 있는 와중에 분양대행사와 회사 내부에서는 시장조사보고서를 작성한다.

 보고서에는 부지 개요, 인허가 관련 내용과 주변 환경의 인프라, 분양성, 시세 등을 분석하고 먼저 작성한 사업수지를 가장 마지막에 넣어 완성한다.

 

 또한 택지지구 같은 경우는 각종 도로확장과 교통 인프라가 예정되어 있는 경우가 많기 때문에 그 또한 놓치지 않고 내용에 포함한다.

 

 이러한 시장조사보고서에 들어가야 하는 내용 중 시세 및 시장 상황은 현장을 몇 차례나 방문하여 부동산 등과 임대 현황을 직접 눈으로 보고 파악하여야 한다.

  

 마지막으로 오피스텔은 투자상품이기 때문에 투자수익은 반드시 들어가야 한다.