개발사업의 순서 2. 입찰 및 계약과 설계 시공사 검토

2020/05/12 - [개발사업의 절차] - 개발사업의 순서 1. 용지 공급 공고 및 사업성 검토

 

 

 보통 LH 토지청약시스템에 투찰을 하는데 시행사들은 계열 법인을 여러 개 가지고 있어 낙찰률을 높인다.

 낙찰이 되면 토지계약금 10%를 납부하고 계약을 체결하며 나머지 중도금 및 잔금은 보통 6개월 단위로 6회 납부하는 조건으로 PF를 받아 선납하면 할인을 받을 수 있다.

 

 당초 사업수지분석때 설계(안)을 작성했던 회사와 관련 미팅을 하며 차별화되고 좋은 평면을 뽑기 위해 토의한다.

 용적률을 더 상향시킬 방법은 없는지, 교통영향분석과 건축인허가신청 등 일정 및 준비사항도 같이 협의한다.

 

 설계사와 미팅이 끝났으면 다음은 시공사다.

 시공사를 선택해야한다. 시행과 시공을 같이하는 회사라면 크게 문제가 없겠지만 개발사업만 진행하는 시행사라면 시공사를 골라야 한다.

 가급적 도급순위가 높은 회사가 좋지만 1군, 중에서도 상위권 시공사들은 평단가가 높은 편이 많다.

 또한 공사비 수급을 위해 사업 진행 전 공사비의 80% 이상을 확보하라는 요구를 많이 한다.

 

 어떤 시행사가 공사비의 80%를 손에 쥐고 사업을 시작한단 말인가?

 그래서 대부분의 중소규모의 오피스텔 등 투자상품을 진행하는 시행사들은 중견 시공사와 진행한다.

 

 하지만 제대로 된 PF대출을 진행하기 위해서는 먼저 인허가 작업과 시공사가 선행되어야 한다.

 금융권에서는 토지 소유권을 확보하여 토지 승낙서를 받고, 시공사는 책임준공을 가능한 우량 건설사를 요구한다.

  

 만약 그렇게 진행이 안될 경우에는 브릿지론을 진행하는 방법도 있다.

 

 브릿지론이란 향후 PF대출을 받기 위해 단기로 대출을 받아 인허가, 시공사 선정들을 추진할 수 있게 자금을 대출해주는 것이다.

 브릿지론은 보통 캐피털사에서 진행한다.