오표시무해의 원칙과 착오의 차이

 오늘은 오표시무해의 원칙과 착오 두 가지에 대하여 이야기해보겠습니다.

 

 오표시 무해의 원칙은 우리나라에만 있는 것이 아닙니다.

 사실 로마법에서 기원한 법칙입니다.

 '오표시는 해가 되지 않는다'라는 법언에서 유래하며 우리나라 민법의 원칙(명문으로 기록되어있지는 않습니다만 대법원에서 판례로 인정하고 있음)으로 작성자가 표시를 잘못하였음에도 상대방이 올바르게 받아들인 경우 그 효과는 인정되고 작성자에게 해가 되지 않는다 라는 의미입니다.

 

 라틴어로는 FALSA(잘못된) DEMONSTRATIONFALSA(표시는) DEMONSTRATIO(해를 입히지) NON(않는다) NOCET라고 압니다.

 

 보통 오표시를 한 경우 쌍방이 합의하여 도장 날인 후 수정을 하기도 합니다. 그런데 한쪽이 부인을 한다면? 실제로 계약서와는 다른 합의가 있었다는 사실을 본인이 증명해야 합니다. 다만 계약서라는 문서를 파기할 정도의 증명이라면 녹취록 등 강한 증거물이 필요할 겁니다.

 

 사례를 한번 들어보겠습니다.

 1001번지의 토지에 대하여 매매계약을 체결한 매도인과 매수인. 그런데 계약서를 작성할 때 잘못 작성하여 1002번지로 했습니다.  소유권 이전등기를 신청해서 등기까지 완료된 상황인데 어떻게 해야 할까요?

 오표시무해의 원칙에 입각하여 1001번지의 토지에 대한 매매계약이 성립된 것으로 보고 1002번지의 등기는 무효(원인무효소송을 통해)가 되어 말소할 수 있습니다. 매수인은 1001번지에 대한 소유권 이전등기청구권을 행사하여 소유권을 확보할 수 있습니다. (대법원 93다2629 판결)

 

 또 다른 사례에는 전용면적과 바닥면적을 착오하여 잘못 기재하였으나 당사자의 약정 당시의 의사와 제반 사정을 종합하여 볼 때 바닥면적을 가리키는 것이고 표현에 오류가 있었다고 판단하기도 하였습니다. (대법원 2007다88880 판결)

 

 착오는 이것과 다릅니다.

 오표시무해의 원칙은 계약 당사자들이 착오를 일으켜서 계약서에 잘못 기록했지만 서로 의견은 합치된 상황입니다. 하지만 착오는 한쪽은 알고있고 한쪽은 잘못알고있는 경우를 말합니다.

 오표시무해의 원칙은 계약이 무효처리되지 않고 당사자들이 당초 합의한 내용으로 유효합니다. 하지만 착오는 계약의 효력이 없이 취소할 수 있는 부분이 있습니다.

 

 이를테면 1004 번지의 토지를 공인중개사에게 매수 의뢰를 하였으나 1003번지와 혼동한 공인중개사가 계약서에 1003번지라고 작성하였고 매수인은 당초부터 1004번지의 토지를 매수하려고 한 경우 매도인과 매수인의 의견이 합치되지 않으므로 이 계약은 무효 처리할 수 있는 여지가 있습니다.

 다만 매수인과 매도인에게 중대한 과실이 있다면 문제가 달라지겠지만 위와 같은 경우는 공인중개사의 단순 실수로 이루어진 계약이기 때문에 무효처리되었습니다. (대법원 97다32772)