부동산 구두 계약 후 24시간(하루) 이내에 파기할 수 있을까? 효력은?

 아파트를 10억에 계약하기로 구두합의만 하고 계약금과 계약서 작성은 익일 하기로 했다. 그런데 매도인이 하루가 되기 전에 계약을 하지 않겠다고 하면서 일방적으로 계약을 파기한다고 통보한 경우 계약은 파기된 걸까? 아니면 구두계약으로 효력이 있는 걸까?

 

 우리는 보통 위와 같은 상황에서 하루 또는 만24시간 전에만 취소를 하면 계약을 해제할 수 있다는 관행에 의한 합의를 하고 있다. 그러나 실제로 관련하여 소송까지 가게 되었을 경우 대법원에서 말하는 얘기는 다르다.

 

 대법원 2001. 3.23. 선고 2000다51650의 판례에 따르면 계약이 성립하기 위해서는 당사자간의 합의가 있어야 한다. 하지만 그 내용을 모두 합의해야 하는 것은 아니나 본질적인 사항이나 중요한 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있어야 하고 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다고 명시한다.

 

 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결에서는 매매계약은 당사자 일방이 상대방에게 재산권을 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급하는 것을 약정하는 계약으로 매도인의 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이라고 명시한다.

 

 비록 가계약서에 잔금지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 대해 합의가 있었다면 쌍방 간의 매매계약은 성립되었다고 판단한 것이다.

 

 계약이 성립하면 계약의 당사자는 성립된 계약을 기초로 당사자간에 채권, 채무를 인정하게 되는데 이를 계약의 구속력이라 하며 계약의 구속력으로 인하여 당사자 일방지 계약을 해제하기 위해서는 법정해제자유(이행지체, 이행불능) 또는 약정해제사유에 해당될 때에만 계약을 해제할 수 있으며 이외에는 당사자의 합의에 의해서만 계약을 해제할 수 있다.

 

 따라서 당사자 일방이 계약체결 후 24시간 이내에 계약을 해제한다는 의사표시를 하면 계약은 해제된다는 것으로 본다는 관행과는 상관없이 당사자 일방의 일방적인 계약 파기는 효력이 없는 것으로 본다.

 

 구두계약도 사안에 따라서는 파기할 수 없는 효력이 있으므로 중요한 사항이라는 것을 알 수 있는 항목이다.

 항상 매매계약을 체결할 때에는 신중해야할 것이다.