계약금, 중도금, 잔금 지급 시기와 기일 특약, 각서

 부동산 계약을 체결하면 매매대금에 관하여 정확하게 언제 어떻게 지급을 할 건지 계약서에 작성하게 됩니다.

 매매대금은 원칙적으로 매수인이 지급기일에 약정한 금액 전부에 대하여 이행을 하여야 합니다.

 다만 매수인이 인수하기로 한 것이 있다면 그 금액을 제외하고 지급하게 됩니다.

 

 이해관계 없는 제삼자가 납부하는 경우 매도인이 반대하면 대금을 지급할 수 없습니다.

 다만 매도인이 승낙한 경우는 가능합니다.

 

 계약금은 원칙적으로 매매대금의10%로 하며 계약서 작성 시 지급을 합니다.

 다만 별도의 약정이 있다면 약정에 따라 진행됩니다.

 

 매수인이 현금보관증을 매도인에게 교부하거나 계좌이체 등으로 진행합니다.

 계약금의 전부를 나중에 지금하기로 약정하거나 일부만 지급하기로 한 경우 또는 다른 날에 지급하기로 한 경우에는 그 약정일에 지급하지 않을 시 매도인은 이행을 청구(계약서상 전화, 휴대폰 문자로 요구)할 수 있고 매수인이 연락 두절되거나 불이행 시 계약을 포기한 것으로 하여 매도인이 기지급 받은 계약금은 위약벌로 매도인이 취하게 됩니다.

 

  중도금의 경우는 조금 다르게 중도금 기일에 지급하지 못해 당사자의 협의로 다른 날짜를 정하였으나 그 날짜까지 지키지 못할 경우 통지 없이 계약은 해제된 것으로 봅니다. 역시 기납부된 계약금은 매도인에게 귀속됩니다.

 만약 매도인이 기일은 연장해준다면 계약은 유지하는 것으로봅니다. 다만 매수인이 계약을 포기할 경우에는 즉시 종료됩니다.

 

 중도금 지급기일을 연장해줄때 각서를 작성하게 되는데 지급기일에 지급하지 않을 경우 어떻게 할 것인지를 정확하게 작성하고 반드시 별도의 해제 의사표시 없이 자동 해제되는 것으로 작성을 하여야 합니다.

 이제는 각서를 받지 않아도 계약서 본문 제22조 1항으로 완벽하게 해결이 되고 있으므로 크게 필요하진 않으나 다시 한번 상기시키기 위해 작성하는 편이 좋겠습니다.

 

 잔금은 지급기일에 지급되지 못하여 당사자의 합의로 다시 정하였고 그 기일에 지급되지 못한다면 매수인은 동시 시행의 항변권을 포기한 것으로 보고 계약은 별도 통지 없이 해제된 것으로 봅니다.

 중도금과 같이 매도인이 기한을 정하여 계약을 이행할 수 있게 한다면 계약은 유지되고 매수인이 포기한다면 즉시 계약은 종료됩니다.

 중도금의 일부가 지급된 후 계약이 위와 같은 이유로 계약이 해제된다면 계약금의 두배에 해당하는 금액을 위약금으로 매도인에게 귀속하고 나머지는 매도인에게 반환하게 됩니다.

 하지만 매수인의 고의나 중대하나 과실로 인한 경우라면 매도인에게 지급된 전부가 매도인에게 귀속됩니다.

 

 임야를 매매하는 경우 그 임야에 존재하는 분묘(묘지) 같은 경우 이장의 책임이 보통 매도인에게 있습니다.

 계약서에 작성할 때 매도인의 비용으로 이장한다고 특약을 하게 되는데 매수인이 대금 전부를 매도인에게 줄 경우 그 행위가 늦어지거나 시간을 많이 끌곤 합니다.

 그래서 매도인으로 하여금 그 이행을 확실히 하기 위해 매매대금의 일부를 보증금 형태로 매수인이 가지고 있다가 완료가 되면 지급해주는 특약을 작성하기도 합니다.