계약금에 범위와 특약, 해제시 효력은? (낙성, 불요식 계약) 이행의 착수

 매매계약을 하다 보면 계약금에 대한 분장이 많이 일어납니다.

 이를 해결하기 위해서는 특약을 작성해놓는 것이 좋습니다.

 계약금은 가능한 매도인의 통장으로 입금을 해야 하고, 입금 시나 영수증 발행 시에는 "000에 대한 계약금임"과 같이 매매목적물을 특정하는 것이 좋습니다.

 계약금 합의해제하는 경우 법률문제에서 벗어나려면 계약해제 합의서를 반드시 작성하는 것이 좋습니다.

 

 매수인이 계약금을 가지고 오지 않은 상태에서 계약서를 작성하고 계약금을 추후 지급하기로 한상태에서 당사자 중 한쪽이 일방적으로 계약해제 통보를 한다면 이 계약의 효력은 어떻게 될까요?

 

 보통 일반적으로 계약금을 납부하지 않으면 계약은 성립하지 않는다는 것입니다.

 그러나 매매계약은 낙성, 불요식 계약이므로 계약의 중요한 부분에 대한 합의가 이루어졌다면 성립됩니다.

 따라서 계약의 구속력에 의해 계약에 내용대로 이행해야 하는 의무가 있고 매매계약은 정상적으로 성립된다고 볼 수 있습니다.

 합의로 인한 계약이 성사되었다면 계약금을 납부하지 않았다는 이유로 계약을 일방적으로 파기할 수 없는 것입니다.

 참고로 낙성 계약이란 당사자끼리 협의하여 체결하는 계약을 말하며 불요식 계약은 어떤 방식을 요하지 않은 자유로운 계약을 말합니다.

 계약자유의 원칙 위에 따라 대부분의 계약은 불요식 계약입니다.

 

 그렇다면 계약금의 범위는 어떻게 될까요?

 계약 당시 매수인이 계약금 10%를 지급하기로 해놓고 계약서 작성 시 부족하여 일부만 납부하였습니다.

 나머지 계약잔금은 나중에 지급하기로 했는데 매수인의 마음이 변하여 기존에 납부한 일부 금만 포기하고 계약을 해제하고 싶어 합니다.

 성립이 될까요?

 

 계약금은 실제로 받은 금액에 대하여만 성립합니다. 다만 매도인이 나머지 계약금에 대한 현금보관증 등을 받았다면 이야기가 조금 달라집니다.

 형식상 매도인이 계약금을 받아서 이를 다시 매수인에게 보관하게 한 것으로 본고 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖는다고 판단합니다.

 당사자 사이에 적어도 그다음 날까지는 계약금이 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 된 것이며 당사자는 약정된 계약금의 배액상환을 하거나 계약을 해제할 수 없다고 판시하고 있습니다.

 

 참고로 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 한다고 하는데(민법 제565조) 여기서 이행에 착수라는 의미는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말합니다. (대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다 46492 판결)