토지거래허가구역에서 허가 없이 매매한경우 유동적 무효

 오늘은 계약의 무효사항에 대해 포스팅해보겠습니다.

 

 토지거래허가구역에서 허가를 받지 못한 토지를 매매계약을 체결한 경우 어떻게 될까요?

 이미 계약이 체결되었고 대금가까지 지급하였는 허가를 받지 못한 걸 알게 되었습니다.

 매수인은 매도인을 상대로 토지거래허가신청절차의 이행을 구하고 건물에 대한 소유권이전등기 절차 이행의 청구를 하려고 하는데 가능할까요?

 

 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 행위를 같이 하는 것이 거래의 관행이고 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되는 것이므로, 위의 경우 토지에 관한 거래허가가 없으면 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되어 토지에 대한 매매거래허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 그렇지 않은 경우에는 토지에 대한 거래허가가 있어 그 매매계약의 전부가 유효한 것으로 확정된 후에 토지와 함께 이전등기를 할 수 있습니다.

 

 유동적 무효란 무엇일까요?

 

 현재는 무효이나 추후 허가 또는 추인에 의해 소급하여 유효한 것으로 될 수 있는 것을 유동적 무효라고 하는데 국토이용관리법상 허가를 받을 것을 전제로 하여 체결된 계약은 확정적으로 무효가 아니고 국토이용관리법상 허가를 받을 것을 전제로 하여 체결된 계약은 확정적으로 무효가 아니고 허가를 받기까지 무용적 무효의 상태에 있습니다.

 

 따라서 허가를 얻기까지 유동적 무효의 상태에서는 그 유동적인 기간 동안은 어디까지나 무효이기 때문에 당사자는 계약에 기한 이행청구를 할 수 없습니다. 그 후 허가를 얻게 되면 그 계약은 소급해서 유효한 것으로 되고 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없습니다.

 

 그러나 불허가 된 때에는 무효로 확정됩니다. 허가를 전제로 한 거래계약을 체결한 당사자는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있고 당사자는 공동으로 관할 관청에 허가를 신청할 의무가 있습니다.

 허가를 전제로 거래계약을 체결한 경우에는 비록 유동적 무효의 상태에 있다 하더라도 이미 지급한 계약금 등에 대하여는 무효를 이유로 부당이득금 반환청구를 할 수는 없습니다.

 

 어느 일방이 허가신청 협력의무의 이행을 거절하는 의사를 분명히 하였다 하더라도 그 상대방은 소로써 그 협력을 청구할 수 있고 다만 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 합의한 경우에는 유동적 무효 상태의 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.

 

 민법 제565조 1항의 해약금은 계약 일반의 법리인 이상 토지거래허가를 받지 않아 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제됩니다.

 허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우 계약은 확정적으로 유효가 됩니다.

 

참고로 국가가 소유하고 있던 국유지를 매수신청하여 매입하였는데 불하된 국유지 중 일부분이 처분할 수 없는 행정재산인 경우 이 매매는 무효가 되어야 하나 만약 잔여재산을 국유재산으로 처분하였을 것을 알게 하고 매수인도 잔여 부분만이라고 매수할 의사가 있다면 그 부분에 대한 매매까지는 무효로 보지 않는다는 판례가 있습니다.