재개발, 재건축 규제강화(분양가상한제 연기, 재초환)

 정부의 집값 잡기 일환으로 재건축에 대한 규제가 강화되었다.

 

 재개발과 재건축이 인기가 많은 이유는 무엇일까?

 아무래도 주변 인프라가 다 형성되어있기 때문일 것이다.

 택지지구에 분양을 받아 입주할 때가 되어도 각종 교통편은 물론 상가들도 제대로 안 들어서 있는 경우가 많다.

 하지만 재개발 또는 재건축 단지는 역세권부터 교통 환경까지 모든 인프라가 형성되어있다.

 

 또한 토지의 가격의 상승을 들 수 있다.

 아파트 가격이 5배를 올랐다고 치면 토지 가격은 20배가 넘기 뛰었기 때문이다.

 

 따라서 재개발, 재건축단지의 분양시장이 활발하게 돌아가고 있다.

 이를 눈여겨보던 정부는 집값을 잡기위해 재건축에 대한 칼을 빼들었다.

 

 

 첫번째로는 재건축 초과이익 환수(재초환)에 대한 것이다.

 

 이번 총선에 대한 결과로 재건축 물건이 급매로 많이 나오고 있다.

 총선으로 판도가 조금 바뀌길 바랐던 사람들이 유지되자(?) 실망하여 매물을 내놓기 시작하는 것이다.

 하지만 15억 이상은 대출도 안되니 호가가 점점 낮아지게 되고 재건축 아파트의 하락세가 시작되고 있다고 한다.

 

 재초환을 유예했던 적이 있다.

 2017년까지 관리처분을 받으면 면제를 해줬었다. 잠실 진미크가 재초환을 피하기 위해 급하게 관리처분을 받았었다.(진주, 미성, 크로바)

 2017년까지 관리처분을 받지 못한 재건축 아파트들은 이번 재초환 대상이 된다.

 재초환의 기준 시점은 조합설립 시점이 아닌 재건축추진위원회가 구성된 시점이다.

 따라서 재건축추진위원회를 구성한 재건축 단지들도 재초환 대상이 된다.

 

 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?

 

 재건축 사업에서 발생하는 과도한 개발이익을 국가에서 환수하고 주택시작의 안정을 기여하는데 도움이 될 수 있다는 취지로 시행하는 제도입니다.

 

 부담금은 종료 시점의 주택 가격의 총액이 기준이 된다. 그러니까 종료 시점에 가격에서 개시 시점의 가격과 개발비용 정상적인 상승분 정도를 제외한 나머지를 회수하는 것이다.

 

 산정된 금액은 모두 회수되는 것이 아니라 금액이 어느 정도인지에 따라 초과분의 최대 50%를 부담금으로 납부하게 되며 조합원당 이익이 3000만 원 이하일 경우는 면제된다.

 

 납부는 6개월 이내에 해야 한다.

 

 최근 서울의 재건축 아파트에서 17억의 초과이익을 부과하였는데 조합에서는 이에 반하여 헌법소원을 제기했고, 헌법재판소는 합헌 결정을 내렸다.

 

 두 번째는 분양가 상한제이다.

 

 분양가 상한제란 토지비와 건축비를 합산하는 방식으로 분양가를 산정 후 지자체의 심의를 받아 승인을 받고 진행하는 제도이다.

 결국은 분양가를 지자체에서 제한한다는 건데, 사실 이러한 제도는 정부가 시장에 강하게 개입하는 제도로 다른 나라에서는 찾아보기 힘들다.

 

 07년에 처음으로 도입된 적이 있고 15년에 중단되었고 그 후 민간택지에 적용이 돼서 4년 만에 부활하였다.

 분양가는 원가+이익으로 책정되는데 결국은 정부에서 시행 이익을 조정하는 것이다.

 

 분양가 상한제는 공공택지, 민간택지에 적용이 되는데 특히 민간택지는 직전 3개월의 물가상승률가 집 갑상 승률을 비교해서 결정한다.  집값이 물가보다 2배 이상 상승할 경우 분양가 상한제를 적용하게 된다는 것이다. 또 하나의 조건이 있는데 최근 3개월간 주택거래량이 전년대비 20% 이상 증가했거나 최근 2개월 동안 그 지역의 청약 경쟁률이 5:1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하는 10:1)를 말한다.

 

 분양가 상한제는 정부가 계획한 바와 달리 시행이 7월28일로 미뤄지게 되었다.

 당초에 계획은 4월 28일부터 적용이다.

 사유는 분양가 상한제로 조합에서 총회를 개최해 집단감염이 발생할까 우려하여 연기한 것으로 밝혔다.

 

 이로써 둔촌주공은 HUG와 분양가 협상할 시간을 조검 더 번 셈이다.

 다른 재건축 조합들은 4월28일까지 분양승인을 내기 위해 노력했으나 분양가 상한제가 연기되었기 때문에 역시 시간을 더 벌게 되었다.