부동산 매매계약시 주의해야할 점 1(매도인, 매수인의 문제 및 자금출처조사배제기준

부동산 매매계약 시 주의해야 할 점을 나열해 보겠다.

 

 1. 매도인이 실제 소유자인지 여부

 신분증과 등기부등본만 확인할 것이 아니라 신분증 위, 변조 여부 역시 같이 확인하면 방지할 수 있다.

 

 2020/05/27 - [일반상식] - 신분증 진위확인 하는 방법(주민등록증, 운전면허증)

 

 

또한 등록사항전부증명서도 주민등록번호가 나오게 하여 신분증과 같이 대조해본다.

 그리고 계약서 작성시 등기권리증을 가지고 나오라고 한다. (법적으로 계약 시 등기권리증을 가지고 나오게 되어있다.)

 

 2. 매도인은 적법한 소유권을 갖고 있는지 여부

 매도인지 적법하고 확정적인 소유권을 갖고있는지를 파악해야 한다.

 공부상 서류를 가지고 법률 권리분석을 하면 되는데 이를테면 특별조치법에 의해 소유권 보존등기가 된 경우라던지 법원의 촉탁 신청에 의한 보존등기, 신탁등기, 명의신탁이 되어있거나, 양도담보 또는 매도 담보로 채무자에게 소유권이 이전되어있다든지, 가압류, 가처분, 가등기 등이 최근에 해제된 경우도 체크를 해봐야 한다.

 

 3. 매수인과 매도인이 매매계약을 체결할 수 있는 상태인지

 예를 들면 치매, 알코올 중독, 정신질환, 미성년자, 한정치산자 등과 단독으로 매매계약을 체결한 경우 가족들로 인해 이의제기를 받으면 소송을 하는 경우가 종종 있다.

 이런 경우 나중에 그 매매 계약이 무효 또는 취소가 될 수 있으므로 매도인의 권리능력과 의사표시의 하자 유무 나아가서는 소유형태(공동, 구분, 법인, 재단 등)까지도 확인해야 한다.

 

 4. 매수인의 자금적 여력이 있는지

 매수인이 자금이 부족한 상태에서 계약을 체결하는 경우가 종종 있는데 보통 잔급 지급일에 매수인이 잔금을 준비 못하는 경우가 종종 있다. 보통 원인으로는 다른 집을 전세를 놓고 전세보증금으로 내려고 했으나 세입자를 못 구한 경우, 다른 이유로 대출실행이 안 되는 경우, 기존 주택을 처분하지 못했거나 기존 전세 살던 집 보증금을 집주인에게 돌려받지 못한 경우 등이 있다.

 

 5. 매수인 자금출처 조사 관련

 매수인은 부동산 구입자금에 대해 자금출처 조사에 대한 대비를 해야 한다. 나이나 직업 및 그동안의 소득세 납부를 보면서 스스로 재산을 취득했다 보기 어려운 경 우 출처를 세무서에 제출하도록 한다.

 출처를 제대로 소명하지 못한다면 증여로 간주하고 증여세를 물게 된다.

 모두에게 대상 되는 것은 아니고 기준이 있다.

 

 상속세 및 증여세 사무처리규정 제31조(재산 취득자금

구 분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기타 재산
1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자	1억5천만원 3억원	5천만원 1억원	5천만원	2억원 4억원
2.세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자	7천만원 1억5천만원	5천만원 1억원	5천만원	1억2천만원 2억5천만원
3. 30세 미만인 자	5천만원	5천만원	5천만원	1억원

 

  물가 상승과는 반대로 2018년 기존대비 더 하향된 기준이 설정되었다.