시행업의 미래와 인구감소

필자도 시행 시공업에 종사하고 있지만 시행업의 미래는 그리 밝지 않다.

물론 모두가 다 같이 망하는 건 아니다.

 

그중에서도 반드시 성장하고 잘되는 기업이 있기 마련이다.

하지만 평이하게 보면 점점 더 어려워질 것이 자명하다.

 

첫 번째로 인구의 감소이다.

80년도 이전에는 한해에 새 생명이 100만 명씩 태어났다.

80년도에서 90년도 사이에는 80만 명씩 태어났다.

90년도에서 2000년도 사이에는 60만 명

2000년에서 2010년 사이에는 40만 명

2010년에서 2020년 사이에는 30만 명

2020년 이후는 연간 20명 출생을 예상하고 있다.

 

부동산을 구입하는 실수요자의 나이 때는 어떨까?

보통은 30대 중반에서 40대 중후반까지를 실수요자라고 본다.

대출을 끼든 능력껏 구입을 하든 그즈음에 보통 내 집 마련을 한다는 것이다.

여유 있는 집에서 갭 투자에 눈을 뜨는 것도 그쯤이라고 할 수 있다. 

 

그런데?

당장에 실수요자인 30대 중반에서 40대 중후반이 20만 명이 감소하여 태어났다.

그리고 앞으로도 점점 줄어들 것이다.

 

다만 이런 것도 생각해야 한다.

출산율이 줄어든다고 총인구가 그만큼 감소할까?

다문화 가정이 이루어지면서 출산율이 감소된 것보다는 인구수의 감소세는 완만할 것이다.

 

그러나 예전처럼 지으면 팔리는 시대도 아닐뿐더러 계속되는 대출 규제로 인해 시행업이 점점 어려워지고 있는 것은 사실이다.

물론 수도권 및 일부 지역은 아직도 분양시장에 활기가 넘치지만 지방에는 미분양이 매우 많다.

주택 공급율은 이미 100%가 넘었다. 

 

PF대출의 경우도 자기 자본비율이 높아졌으며 분양성 등을 많이 보게 되어 예전처럼 토지계약금만 가지고 사업을 할 수 있는 시대는 지나갔다.

 

마찬가지로 대출규제 및 양도세, 보유세 등을 올려 1가구 2 주택에 대한 세금을 부과시키고 갭 투자를 어렵게 만들었으며, 실수요자들에게도 LTV, DSR, DTI 등을 적용시켜 일정 이상 대출을 할 수 없게 만들었다.

 

집을 구입하면 대출 금융비용보다 부동산 오르는 금액이 훨씬 더 많아 무리를 해서 집을 구입하려는 움직임이 많았는데 이를 차단시킨 것이다.

 

분양이 안돼서 엎어지는 사업, 금융권 PF대출의 소극화 등 건설경제 및 부동산 사업은 점점 악화되고 있기 때문에 정말 시행업을 준비하거나 종사하고 있다면 전략을 잘 짜고 리스크를 파악해서 분양성이 좋은 곳에 사업을 해야 한다.

 

어느 정도 매출액이 있고 현금 보유량이 있는 시행사들은 현금 확보 후 손에 꼭 쥐고 때를 기다리며 숨죽이고 있다.

또한 그렇지 못한 시행사들은 매출액은 높으나 판매되지 않고 준공난 물건으로 갖고 있어(상가 등) 금융비용이 부담이 나날이 높아져만 갈 것이다.

 

이 시기가 지나가고 부동산 경기가 다시 살아날 때까지 버티는 회사만이 살아남을 것이다.